含羞草传媒

含羞草传媒は、もはや建物をつくるだけの会社ではない。建筑?土木事业以外にも収益の柱を増やすべく、2017年に「戦略事业推进室」を立ち上げて新规事业の开発に取り组んでいる。その中で国内における不动产投资ビジネスを展开しているのが「国内投资开発事业部」だ。部长以下数名という少数精鋭チームで、北から南まで全国の物件を扱い、一つの案件で数十亿円から数百亿円规模の投资を行う。そんな不动产投资の世界では、何よりもまず情报収集がカギになる。ビジネスの原石となる有益な情报を、いかに早くキャッチするか。部内にもたらされる土地情报は年间1,000件以上に及ぶ。

あるとき、顾客である不动产ファンド会社から一つの情报が寄せられた。ある公司が保养所として所有していた约10,000坪もの土地があるという。场所は、岐阜県各务原市。その広大な土地を含羞草传媒が取得し、そこに新しい物流仓库を建设した后、それを土地ごと売却しないか？という话だった。あらかじめ売却额を决めてから土地を取得し、建物を开発するフォワードコミット方式と呼ばれるビジネスモデルで、実现すれば含羞草传媒では初のフォワードコミット案件となる。投资総额は约80亿円。このプロジェクトを受けるかどうか、社内での検讨が始まった。

検讨作业をチームの中心となって进めたのは、当时入社8年目の碍だった。碍は建筑施工管理职として入社したが、その后不动产ビジネスに兴味を抱くようになり、作业服からスーツに着替えてこの部署の立ち上げに加わった人物だ。碍は、ファンド侧との金额交渉を行うと同时に、様々なリスクを洗い出し、リスクの回避策を模索した。物流仓库のような大型施设を建设するには、行政侧の开発许可が必要になる。しかし通常のプロセスを踏むと开発许可を得るまでに约1年かかってしまう。ところが、别の条文に当てはまるように建物を计画すれば、开発许可を3ヶ月で取得することができる。そのような计画を立てた上で、きちんと利益を确保できるかどうか。碍はこうした悬念を一つ一つクリアにしながら、事业収支の见通しを立て、社内承认を得るためのストーリーを描いた。事业の见通しが立てば、社内の意思决定は早い。部署を统括する役员の承认を経て、取缔役会からゴーサインが出る。売买契约の直前、取得する土地の境界を确认するために、碍はチームに加わったばかりの驰と2人で现地に足を运んだ。そこに広がっていたのは、雑草が生い茂る広大な土地。真夏の阳射しが照りつける中、2人は雑草を掻き分けながら土地の境界确认を行なった。こうして含羞草传媒は、各务原の土地を取得。土地取得后には近隣からの协力要请で歩道の草むしりを行うなど、2人は汗まみれになりながら、不动产を扱う仕事の重みを知った。

各务原の土地を决済し、建物の设计作业を进めていると、同じファンド会社から今度は爱知県豊田市にある约11,000坪の土地での开発案件が持ち込まれた。総投资额约85亿円、各务原と同じくフォワードコミット式で物流施设を开発するプロジェクトの第2弾だ。ある公司が开発目的で取得したものの计画が顿挫して野ざらしになっているという。物流施设の开発には农地転用等の行政手続きが必要となるため、売り主、买い主である戸田、そして竣工后の売却先となる不动产ファンド会社、设计施工会社が一体となって行政侧に働きかけ、早期の契约を目指す必要がある。

ところで、こうした投资开発案件では、含羞草传媒はゼネコンでありながら建物の施工を行わず、他社に発注するケースが多い。施工费を抑えて売却益を増やしたいと考える投资开発部门と、施工によって利益を上げようとする建筑部门の间で利益の取り合い（利益相反）が起きてしまうからだ。そのため、土地の购入検讨と并行して施工会社の选定も进める必要がある。复数の设计?施工会社から见积もりを取り、社内の积算部门や购买部门にもアドバイスをもらいながら选定していく。ゼネコンとして适正な建设コストを见极められることは、不动产投资开発ビジネスを展开する上での强みとなる。こうして施工会社を决定し、豊田の土地も戸田の投资开発チームが取得することに决まった。

各务原では顺调に工事が进み、豊田では建物の设计作业が始まった。そこにまた、ある仲介会社から新たな物件情报が舞い込む。先述の2案件とは异なり、今度は稼働中の物件の绍介だった。场所は冲縄県北谷町。嘉手纳基地にほど近い、米军専用の赁贷マンションだった。価格は2栋で约60亿円。この话を闻いた时、碍はそれほど兴味が涌かなかった。碍が狙っていたのは都市部のオフィスビル。冲縄の赁贷マンションと闻いても、内心ピンと来るものはなかった。しかし、上司である部长の反応は真逆だった。「これ买うぞ」。情报を见た瞬间にスイッチが入った。目をつけたのは、オーシャンビューという立地。この立地であれば、そう简単に资产価値は落ちないと踏んだ。情报は何の前触れもなくやってきて、决断はいつもスピード胜负だ。「すぐに调査せよ」との指示が碍と驰に下り、2人はすぐに土地建物のデューデリジェンス（物件精査）に入った。物件の筑年数も比较的浅く、事业収支の见通しも良好だった。当面は赁贷収益を见込みつつ、将来的には売却や建替、用途転换（コンバージョン）など、様々な选択肢を考えることができる。2人の报告を受け、すぐに役员が冲縄に飞んだ。そして取缔役会の承认が降りる。まさに电光石火。情报取得からわずか3ヶ月という短期间で60亿円という物件の取得に成功した。

各务原、豊田、北谷と3つの案件が重なったものの、碍と驰は手分けをしながらプロジェクトをスムーズに进めていた。ところが、豊田のプロジェクトで问题が発生する。工事开始の直前になって设计変更が入り、施工会社からの见积额が契约前に合意していた金额よりも大幅に上がってしまったのだ。金额面の折り合いがつかなければ工事に入れず、プロジェクトの行方も危ぶまれる。

こうした難しい局面で問われるのが、含羞草传媒の存在意義だった。建築施工のプロとしての視点を交えながら3者が納得できる着地点を見出し、プロジェクト全体での収益を最大化すること。それがこのプロジェクトにおける戸田の役割であり、戸田が不動産投資開発を手掛ける意義でもある。なぜ大幅な値上がりとなったのか、その要因を分析し、本当に必要な設備や仕様だけを見極めていく。と同時に、社内の購買部門や積算部門に問い合わせて適正な価格を割り出し、見積額が高ければ施工会社と交渉し、どうしても値下げが難しいものに関しては、ファンド会社側にきちんと説明をする。ファンド会社と施工会社の間に立って、きちんと筋を通すこと。どんなときも妥協することなく、誠実に向き合うこと。「含羞草传媒らしさ」を体現したKとYの対応によって、豊田でも無事に着工を迎え、工事が進められていった。

豊田のプロジェクトが着工した少し後、工事が進んでいた各務原では竣工間近となり、ファンド会社側との売買契約が結ばれた。竣工後に土地建物の決済が行われ、ついに売却成立。情報入手から約2年半に及んだ含羞草传媒として初のフォワードコミット案件が完了した。プロジェクトを振り返ってKは言う。「各務原プロジェクトは、事業主という立場で土地の取得から売却まで行った最初の案件です。含羞草传媒の投資開発事業の第一歩として、大きな意味を持つプロジェクトになりました」。

そしてそれから8ヶ月後、豊田の工事も順調に進み、いよいよ竣工の瞬間を迎えた。顧客、施工会社、そして含羞草传媒、三者が腹を割って壁を乗り越え、同じゴールにたどり着く。買い主である不動産ファンド会社の担当者は、涙ながらに「良い建物をありがとうございました」と感謝の気持ちを述べた。KとYの2人は口を揃えて「人でつくり上げた案件だった」と振り返る。「人がつくる。人でつくる」。単なる金儲けではない、血の通ったビジネス。だからこそ、含羞草传媒の投資開発ビジネスは面白い。